共有产权住房，

是政府与购房人按份

共有产权的政策性商品住房。

离婚后，

未取得不动产权证的

共有产权住房该怎么分割？

一起来看看坪山法院审结的一宗案例。

基本案情

丁某与庄某原系夫妻关系。2018年7月，丁某、庄某与开发商、政府代持机构签订《共有产权住房预售合同》。合同约定：丁某、庄某占有房屋产权比例为50%，政府代持机构占有房屋产权比例为50%。丁某、庄某付清房款具备办证条件后，未能一起办理不动产权证。

2023年6月，庄某向法院提起离婚诉讼。经法院调解，庄某同意共有产权住房归丁某所有，并配合办理房产登记，但因共有产权住房没有房产证，该部分内容未记入调解协议。

2023年8月，丁某以离婚后财产纠纷将庄某诉至法院，请求判决案涉共有产权住房的50%产权归丁某所有，判令庄某配合其办理产权登记手续。

法院审理

本案中，《共有产权住房预售合同》约定丁某、庄某占有案涉共有产权房屋的产权比例为50%，政府代持机构占有房屋产权比例为50%，该房屋尚未取得不动产权证。根据相关司法解释，对尚未取得所有权的房屋，法院无法判决房屋所有权的归属。至此，案件陷入了僵局。若严格依照司法解释，法院通常判决驳回原告诉讼请求，但丁某、庄某就案涉房屋归属丁某没有争议，简单判驳，只会延宕矛盾，也不利于保障群众合法权益。为避免群众诉累和实质化解纠纷，承办法官努力寻找一揽子解决办法。经认真研究案件，法官发现症结在于无证共有产权住房的产权登记问题。因涉及政策问题，法官发函向房屋当地行政主管部门了解情况，主管部门复函称丁某符合共有产权住房的购房条件，在案涉房屋尚未取得不动产权证的情况下，可先变更合同签约主体，再办理产权登记手续。因此，法院判决预售合同中丁某与庄某的权利义务归于丁某一人，由庄某协助丁某办理预售合同的购买方主体和网上联机备案变更手续以及不动产登记手续，配合将两人主体变更为丁某一人，所产生的手续费由丁某承担。承办法官巧换思路，将物权问题变更为合同问题予以解决，达到了案结事了人和的效果。目前，该判决已经实际履行并完成合同主体变更和不动产登记手续。

法官说法

住房具有家的象征含义，往往与婚姻绑定在一起。如果有一天婚姻走到终点，将面临房产分割等问题。很多人不清楚的是，房屋的产权性质、购房出资、有无权证等情况都是影响房产分割的重要因素，在离婚析产时往往僵持不下。案涉共有产权住房具备办证条件，但双方在离婚前未办理不动产权证，不能直接析产和过户。案涉房屋所在地的政策为：共有产权住房购房家庭签约后，家庭结构发生变化的，可以变更合同签约主体。应当由符合共有产权住房购房条件的一方作为签约主体继续签约。夫妻双方均符合共有产权住房购房条件的，应当由双方协商一致确定签约主体。因此，涉案房屋需先变更合同签约主体，再办理产权登记手续。法官建议，离婚后对于未办证的共有产权住房分割，应先了解当地住房政策，通过符合法律和政策的方式解决。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

第七十七条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。