在租赁房屋时，房东与租客往往会在合同中明确约定，租客享有优先承租的权利。但在租约期满后，房东明确表示不再续租，租客是否还能行使约定的优先承租权呢？

基本案情

自2013年2月起，M公司承租S公司的一处厂房，用于五金制品生产与经营。双方曾签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋只做办公、生产之用，不得转租，若转租需取得S公司书面同意；合同期满后，若M公司要求续租，需提前与S公司协商，在同等条件下，M公司优先承租。

2020年6月，因产业发展需要，厂房所在的工业园整体规划为半导体产业园。2021年6月，S公司通知M公司，双方租约于2021年12月到期后不再续租。2021年7月，S公司与半导体生产商J公司签订《房屋租赁合同》。2021年11月，M公司向S公司发送律师函主张优先承租权。S公司回函称M公司有擅自转租行为，已违反合同约定，不仅不能续租，还应当承担违约金。2021年12月，双方在厂房移交单上签字盖章确认完成移交。M公司认为，S公司的行为严重侵害了M公司的优先续租权，遂诉至法院，请求判令S公司赔偿装修、支付给次承租人的违约金等各项经济损失300万余元。

法院审理

坪山法院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.M公司是否具备优先承租的同等条件？2.S公司是否需要赔偿M公司所主张的各项损失？

关于优先承租权的问题，承租人优先承租存在两方面的条件：一是租赁期限届满；二是以同等条件承租。本案中，案涉的场所在租赁期限届满后不存在空置或不再对外出租的情形，因此，本案重点考量的是“同等条件”。除合同价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等作为“同等条件”的考量因素外，因租赁物的用法和用途直接关系物的价值维系和租金价格，租赁物的使用具有更高关注度，应作为重点的考量因素。案涉的工业园已整体规划为半导体产业园，即入驻的企业是否为半导体企业系S公司在对外出租及续租时的重要考量因素，而M公司并非半导体企业，将案涉场所继续租赁给M公司与案涉工业园的定位不相符。且在租赁期限届满前，S公司已提前六个月告知在租赁期限届满后不再与M公司续签合同，已尽到通知义务。故S公司不存在侵害M公司优先承租权的情形。

关于损失的赔偿问题。因M公司不具有优先承租权，且M公司存在超出原租赁合同期限转租案涉场所的情形，由此所造成的损失应由M公司自行承担。案涉的场所首次租赁的时间为2013 年，双方经数次续约，租赁期限于2021年 12月届满，即案涉的租赁物在M公司的控制下已使用近十年，在M公司未提交充分证据证实其装修价值的情况下，M公司主张S公司应赔偿其装修损失亦缺乏事实依据。

最终，依照相关法律规定，坪山法院驳回了M公司的诉讼请求。M公司不服，提起上诉。深圳中院驳回上诉，维持原判。

法官说法

优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。民法典第七百三十四条第二款明确规定，租赁期届满后，承租人享有以同等条件优先承租权。优先承租权的规定保障了房屋租赁市场秩序，赋予了承租人在同等条件下优先于第三人使用房屋的权利，维护了承租人居住、经营权益。

出租人是否侵害承租人的优先承租权，可从以下因素来判断：出租人是否具有不继续出租意愿？是否履行了提前通知承租人并告知同等租赁条件的义务？本案中，S公司因园区整体规划变化，调整租赁厂房的业态布局，决定在租赁合同期满后不予续租，重新引进符合业态发展的企业。S公司提前六个月告知了M公司不予续租情况，故其并未侵犯M公司的优先续租权，更无须赔偿经济损失。

    法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条  租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。